Los consejos definitivos para evitar pagar más ITP por comprar casa

 Comentarios: 4Autor:@pmartinez-almeida22 abril 2021, 6:04

Si has comprado una casa usada a muy buen precio, posiblemente Hacienda te exija pagar más por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y ¿cómo? Porque comprueba el valor de la vivienda comprada y si considera que vale más de lo que has pagado, entonces te tocará pagar más impuestos. Pero no todo está perdido: puedes plantar cara a la agencia tributaria y evitar pagar de más.

Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores» y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y cómo determinan las CCAA el valor de una casa? se acogen al artículo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

José María Salcedo es socio del despacho Ático Jurídico, uno de los más activos a la hora de enfrentarse a la voracidad de Hacienda. Este experto recomienda cinco consejos para retar al fisco con éxito:

1. De qué manera plantar cara a la agencia tributaria

El comprador de una vivienda de segunda mano puede recurrir la liquidación del impuesto o promover una Tasación Pericial Contradictoria (TPC). Salcedo recomienda la primera opción, la de interponer un recurso ante cualquier comprobación de valores porque la mayoría de las liquidaciones que se recurren se anulan por los Tribunales (ya sean los económico-administrativos como los judiciales).

Con el recuso lo que consigue el contribuyente es anular la liquidación y, por tanto, la valoración realizada por la CCAA correspondiente porque considera que no se corresponde con el valor real que tiene la casa.

En cuanto al resultado, con el recurso, si es estimado, el contribuyente no tiene que pagar ningún impuesto adicional al que pagó en su día por el ITP o por el impuesto de sucesiones y donaciones). Pero con la tasación pericial contradictoria, normalmente el contribuyente conseguirá una reducción de la deuda que exige la Administración.

Para recurrir la liquidación hay que interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes.

En caso de que el TEAR desestime la reclamación hay que interponer un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Autónoma. En dicho recurso el contribuyente puede aportar como prueba un informe pericial de parte, con el fin de acreditar que de la valoración administrativa no resulta el valor real del inmueble.

2. No hay que pagar la deuda tributaria

El abogado recuerda que mientras se recurre, el contribuyente no tiene que pagar los impuestos de más que reclama el fisco. Y no hace falta aportar garantías, ¿cómo? reservándose el derecho a promover la tasación pericial contradictoria (TPC). El artículo 135.1 de la Ley General Tributaria (LGT) prevé que el comprador de una casa también puede “reservarse” el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria. Es decir, recurrir la liquidación, pero reservándose el derecho a solicitar la tasación pericial en el futuro.

3. ¿Es posible anular una comprobación de valores?

Sí. De hecho, el Tribunal Supremo acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores, es decir, en las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas para saber si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan y así pagar los impuestos correspondientes (ITP e Impuesto de Sucesiones) y no menos. Y este requisito casi nunca lo cumple la agencia tributaria… raro es que el perito acuda a una casa comprada o heredada.

En una sentencia importante del pasado 21 de enero, el Supremo ha ratificado la obligatoriedad de tal visita, pese a que desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración que el perito visite la vivienda y así comprobar las características de la misma: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados. 

Además, los tribunales están también anulando poco a poco uno de los métodos de comprobación de valores que emplean las diferentes CCAA y que, hasta ahora, era más difícil de combatir, como el de la “tasación hipotecaria”.

4. Qué pasa si Hacienda vuelve a liquidar el impuesto pese a haberse anulado

El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) suele anular estas “segundas” comprobaciones de valores por falta de motivación y ordena la retroacción de actuaciones, es decir, que no haya que pagar de nuevo el ITP o el Impuesto de Sucesiones si se hereda una vivienda.

Pero para que Hacienda vuelva a notificar la nueva liquidación, debe hacerlo en un plazo de seis meses desde que recibió la resolución del Tribunal. Y si no lo hace, el expediente caduca y no se habrá interrumpido la prescripción.

Como hemos dicho, lo habitual es que la liquidación vuelva a ser anulada por falta de motivación. Después de esto, la Administración tributaria ya no puede iniciar una nueva comprobación de valores, es decir, no puede dictar una tercera liquidación, tal y como declaró el Tribunal Supremo el 29 de junio de 2009.

5. La comprobación de valores también afecta al vendedor

José María Salcedo asegura que es habitual que la Agencia Tributaria pretenda hacer pagar IRPF al vendedor de la casa por considerar que su ganancia patrimonial ha sido mayor, según la comprobación de valores hecha al comprador. Esta posibilidad va a ser expresamente regulada en la nueva Ley de Lucha contra el fraude y que está aún pendiente de aprobación. En esta ley lo que se prevé es la notificación de la comprobación de valores al vendedor para que pueda recurrirla, pues hasta ahora el vendedor no tiene manera de conocer el dictamen de comprobación de valores.

Por ejemplo, un contribuyente vende un piso por 100.000 euros y declara en su IRPF la ganancia patrimonial correspondiente (por diferente entre el valor de compra y el de venta). Y paralelamente, el comprador recibe una comprobación de valores que el vendedor desconoce. La Administración autonómica de turno considera que el inmueble no vale 100.000 euros, sino 180.000 euros. Y liquida el ITP correspondiente al comprador.

El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla y León ha dado la razón a un contribuyente (en un pleito que ha ganado Ático Jurídico): entiende que ha habido indefensión al vendedor, tras imponérsele una valoración realizada a un contribuyente distinto (el comprador). Y todo, sin darle siquiera oportunidad de examinar dicha valoración, para poder combatirla.